Consideraciones Antes de Vender una Casa en Missouri

Aunque los pasos involucrados en la venta de una casa son similares, independientemente de dónde viva, las leyes y prácticas de bienes raíces de Missouri son únicas en algunos aspectos. Familiarizarse con el proceso temprano lo ayudará a evitar problemas más adelante. Aquí hay una descripción general de lo básico, desde trabajar con un agente de bienes raíces hasta hacer divulgaciones legalmente requeridas y cerrar el trato.

Trabajar con un Agente de Bienes Raíces de Missouri

La mayoría de las personas que venden su casa en Missouri trabajan con un agente o corredor de bienes raíces con licencia. Un buen agente lo ayudará a preparar y fijar el precio de su casa, comercializarla a posibles compradores, revisar los documentos de compra de la casa, negociar con los compradores y ayudar a ver el acuerdo hasta el cierre.

Antes de registrarse con cualquier agente, obtenga referencias de otros vendedores de casas y revise las reseñas de los clientes en sitios como Zillow y Trulia. Puede encontrar agentes de bienes raíces con licencia de Missouri en la Búsqueda de licenciatarios de la Comisión de Bienes Raíces de Missouri.

Firma de un Acuerdo de Cotización en Missouri.

Una vez que encuentre un agente de bienes raíces con el que desee trabajar, firmará un «acuerdo de listado», que le da al agente el derecho de comercializar y manejar la venta de su casa. La mayoría de los agentes usan formularios estándar creados por su asociación de Agentes de Bienes Raíces estatales o locales, como la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Missouri.

Los acuerdos de cotización suelen abarcar los siguientes términos.

• Comisión que usted (el vendedor) pagará. La comisión suele oscilar entre el 5 y el 6% del precio de venta de la casa y, en última instancia, se divide entre su agente de bienes raíces y el agente del comprador.
• Tipo de anuncio. La mayoría de los agentes querrán que firme un listado de derechos exclusivos de venta, que lo obliga a pagar una comisión al agente, independientemente de quién traiga al comprador. Otros arreglos son posibles, sin embargo, como un listado abierto, en el que usted acepta pagar una comisión a cualquier agente que traiga un comprador, o un listado de agencia exclusivo, en el que usted acepta que su agente es el único agente autorizado para vender su casa, pero que pagará una comisión solo si el agente trae al comprador (no, por ejemplo, si usted lo hace).
• Duración de la inclusión en la lista. El acuerdo cubrirá un período de tiempo determinado, como de 60 a 90 días.
• Precio de venta. Su agente recomendará el precio de venta apropiado comparando primero los precios de casas similares («comp») que se han vendido recientemente en su área inmediata y luego, en base a su experiencia, recomendará una cantidad por encima o por debajo del valor real de la casa que generará ofertas altas de la manera más efectiva. Para informarse sobre si el agente está recomendando un precio apropiado, el sitio web de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces es una buena fuente de información sobre los precios de las casas actualmente en el mercado, y sitios web como Zillow y Trulia proporcionan datos sobre los precios de venta reales.
• Artículos incluidos o no incluidos en la venta. Por ejemplo, puede planear dejar un lavavajillas incorporado, que se convierte en parte de la propiedad que el agente tiene contratado para vender. O, es posible que desee excluir un refrigerador que planea trasladar a su nueva casa, en cuyo caso el agente necesita saberlo y transmitir la información a los compradores.
• Deberes y obligaciones del vendedor y del agente de bienes raíces. Su acuerdo explicará cómo el agente de bienes raíces listará o comercializará su casa, qué tipo de seguro debe mantener en la propiedad y qué revelaciones debe hacer a los compradores.

Hacer Divulgaciones de bienes raíces en Missouri

A diferencia de muchos otros estados, Missouri tiene pocos requisitos legales cuando se trata de divulgaciones. El estado requiere que los vendedores revelen si la propiedad ha sido el sitio de un laboratorio de metanfetamina (Estatutos Revisados de Missouri 442.606) o si contiene un sitio de eliminación de desechos sólidos o un vertedero de demolición (Estatutos Revisados de Missouri 260.213).

Además, los profesionales de bienes raíces con licencia deben «divulgar a cualquier cliente todos los hechos materiales adversos realmente conocidos o que el licenciatario debería haber conocido»; por lo tanto, no cuente con la ayuda de su agente para ocultar los problemas de los compradores-clientes, particularmente los problemas que el agente pueda ver por sí mismo (Estatutos revisados de Missouri 339.730).

Sin embargo, el derecho consuetudinario (creado por los tribunales de Missouri) se ha desarrollado hasta el punto de que los vendedores de Missouri deben revelar a los compradores todos los «defectos materiales latentes» que no se pueden ver a través de una investigación razonable.

Para ayudar a los vendedores a hacer las divulgaciones necesarias, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Missouri ofrece un formulario de divulgación, que incluye detalles sobre la propiedad, que incluyen:

• tipo de sistemas de calefacción, ventilación, electricidad, plomería, alcantarillado y otros, y cualquier problema con esos sistemas
• electrodomésticos, equipos y otros artículos incluidos en la venta, como lavavajillas, abridor de puertas de garaje, compactador de basura y accesorios de iluminación, y si están en funcionamiento
• problemas de construcción y drenaje relacionados con el sótano, el techo, etc
• problemas con plagas o sustancias peligrosas como termitas, asbesto, PCB o moho
• reclamaciones de seguros realizadas con respecto a la propiedad
• ya sean o no mascotas se han mantenido en la propiedad, y
• cualquier tarifa de subdivisión, restricciones de escritura y evaluaciones especiales, incluidas las violaciones por parte de los propietarios actuales o anteriores.

Además, si su casa fue construida antes de 1978, debe cumplir con las divulgaciones federales del Título X con respecto a la pintura a base de plomo y los peligros. Vea la sección de divulgación de plomo del sitio web de la EPA, para más detalles.

No revelar adecuadamente los defectos puede causar problemas importantes. Un comprador frustrado puede intentar anular la venta o buscar daños pecuniarios por reparaciones y/o pérdidas.

Lo que entra en Missouri Ofertas, Contraofertas y Acuerdos de Compra

Alguien que desee comprar una casa en Missouri en particular le hará al vendedor una oferta por escrito, especificando el precio, el pago inicial propuesto y otros términos, incluidas las contingencias (condiciones que deben cumplirse para que se cierre la venta, como que los compradores inspeccionen la casa y estén satisfechos con el informe resultante o que los compradores organicen el financiamiento o la venta de su casa actual).

Puede rechazar una oferta directamente, aceptarla como, o (como es más típico) responder a la oferta de un comprador, con una contraoferta. Una contraoferta acepta algunos o la mayoría de los términos de la oferta, pero sugiere cambios en otros, como un precio más alto o una fecha de cierre que sea más temprana de lo que propuso el comprador.

Se forma un contrato legalmente vinculante cuando acepta la oferta final firmada por el comprador (aceptando cualquier cambio de la oferta original) y notifica al comprador de su aceptación. La transacción pasará a lo que se llama «depósito en garantía».»

¿Qué es el Depósito en garantía?

El depósito en garantía es el período de tiempo entre la firma del acuerdo de compra y el cierre de la casa. Usted elegirá un agente de custodia o de título, que es un tercero neutral que sirve como intermediario y supervisa el proceso (en algunos casos, preparando informes de título, así como monitoreando el procesamiento de préstamos, la eliminación de contingencias del comprador, etc.).

El comprador normalmente tiene mucho más que hacer durante este período de tiempo que el vendedor. Al cierre del depósito en garantía, el comprador tendrá que finalizar el financiamiento, eliminar todas las contingencias del comprador, tasar la casa (normalmente requerido por los prestamistas hipotecarios) y obtener un seguro de título, generalmente dentro de los plazos establecidos.

Aún así, tendrá que cooperar con cosas como programar inspecciones y evaluaciones. Y si agregaste alguna contingencia al contrato de compra, como la condición de que encuentres una casa nueva para comprar, tendrás que actuar en consecuencia dentro de los plazos.

A menudo surgen problemas que requieren negociación, como quién pagará los problemas de reparación identificados en un informe de inspección. El comprador puede insistir en que pague para remediar un defecto o bajar el precio de compra. Si no puede llegar a un acuerdo aceptable, el comprador puede tener derecho a retirarse del acuerdo.

Lo que sucede al Cerrar su Casa en Missouri

Al cierre del depósito en garantía (conocido como cierre o liquidación), usted y el comprador deben haber cumplido todos los términos de su acuerdo de compra. En el cierre (a veces una reunión de las partes, otras veces en lugares separados e incluso en días separados), todos los documentos finales y fondos se intercambiarán entre el comprador y el vendedor.

El comprador le paga el precio de compra, y usted le entrega una escritura y otros documentos de transferencia y un título claro de la casa o condominio. Usted paga los préstamos pendientes de la propiedad y paga comisiones a los agentes de bienes raíces (según su contrato de venta).

Los vendedores generalmente no necesitan estar presentes en un cierre de Missouri siempre que se paguen todos los costos y se firmen los documentos. Por lo general, los compradores firmarán los documentos finales en la oficina de su compañía de títulos o agente de custodia y recogerán las llaves. Luego, el agente de custodia registrará la nueva escritura a nombre del comprador en una oficina del gobierno local, y la casa será oficialmente suya.

Trabajar con un abogado

A diferencia de algunos estados, Missouri no requiere que los vendedores involucren a un abogado en la transacción de venta de vivienda. Incluso si no es necesario, puede decidir contratar a un abogado en algún momento del proceso, por ejemplo, para revisar el contrato final o para ayudar con los detalles de cierre.

O, es posible que desee la ayuda de un abogado para redactar un contrato de arrendamiento si planea alquilar la casa por un período prolongado después del cierre de la casa, o si aparecen problemas en el informe de título, como un gravamen sobre su propiedad. Y si está vendiendo su casa sin un agente de bienes raíces (un» for sale by owner » o FSBO), puede ser útil contratar a un abogado para que lo ayude con el papeleo legal.

Encuentre un abogado con experiencia en bienes raíces en Missouri.