bár az otthoni értékesítés lépései hasonlóak, függetlenül attól, hogy hol élsz, Missouri ingatlanjogai és gyakorlata bizonyos szempontból egyedülálló. A folyamat korai megismerése segít elkerülni a problémákat később. Itt van egy áttekintés az alapokról—az ingatlanügynökkel való együttműködéstől a jogilag szükséges nyilvánosságra hozatalig az üzlet lezárásáig.
munka egy Missouri ingatlanügynökkel
a legtöbb ember, aki Missouri-ban eladja otthonát, engedéllyel rendelkező ingatlanközvetítővel vagy ügynökkel dolgozik. Egy jó ügynök segít előkészíteni és árazni a házat, eladni a leendő vásárlóknak, áttekinteni a házvásárlási dokumentumokat, tárgyalni a vásárlókkal, és segíteni fogja az üzletet a zárásig.
mielőtt bármilyen ügynöknél regisztrálna, kérjen referenciákat más otthoni eladóktól, és ellenőrizze az ügyfelek véleményét olyan webhelyeken, mint a Zillow és a Trulia. Megtalálható engedéllyel Missouri ingatlanügynökök a Missouri Real Estate Commission engedélyes keresés.
tőzsdei megállapodás aláírása Missouriban.
Miután megtalálta az ingatlanügynököt, akivel együtt szeretne dolgozni, aláírja a “tőzsdei megállapodást”, amely az ügynöknek jogot ad a ház értékesítésére és kezelésére. A legtöbb ügynök az állami vagy helyi ingatlanügynök Szövetség által létrehozott szabványos űrlapokat használja, például a Missouri Realtors Association.
a tőzsdei megállapodások általában a következő feltételeket tartalmazzák.
- jutalék, amelyet Ön (az eladó) fizet. A jutalék általában a ház eladási árának 5-6% – át teszi ki, és végül az ingatlanügynök és a vevő ügynöke között oszlik meg.
- a lista típusa. A legtöbb ügynök azt akarja, hogy aláírja a tőzsdei értékesítés kizárólagos jogát, amely arra kötelezi Önt, hogy jutalékot fizessen az ügynöknek, függetlenül attól, hogy ki hozza be a Vevőt. Más megállapodások is lehetségesek, például egy nyílt tőzsdei jegyzés, amelyben vállalja, hogy jutalékot fizet annak, amelyik ügynök behozza a vevőt, vagy egy exkluzív ügynökségi lista, amelyben beleegyezik abba, hogy ügynöke az egyetlen ügynök, aki jogosult eladni a házát, de csak akkor fizet jutalékot, ha az ügynök behozza a vevőt (nem például, ha igen).
- a jegyzékbe vétel időtartama. A megállapodás egy meghatározott időre, például 60-90 napra terjed ki.
- tőzsdei ár. Az ügynök fogja ajánlani a megfelelő eladási ár először összehasonlítjuk az árakat a hasonló lakások (“tömörít”), hogy eladták a közelmúltban a közvetlen területen, majd, az ő tapasztalata alapján, ajánló összeg felett vagy alatt a hazai tényleges érték, amely a leghatékonyabban hozza a magas ajánlatokat. Annak érdekében, hogy megismerje magát arról, hogy az ügynök megfelelő árat ajánl-e, az ingatlanforgalmazók Országos Szövetségének honlapja jó információforrás a jelenleg piacon lévő házak árairól, és az olyan webhelyek, mint a Zillow és a Trulia, adatokat szolgáltatnak a tényleges eladási árakról.
- az értékesítésben szereplő vagy nem szereplő termékek. Például azt tervezheti, hogy egy beépített mosogatógépet hagy maga után, amely így annak az ingatlannak a részévé válik, amelynek eladására az ügynök szerződést kötött. Vagy érdemes kizárni egy hűtőszekrényt, amelyet új otthonába kíván költözni, ebben az esetben az ügynöknek tudnia kell ezt, és továbbítania kell az információkat a vásárlóknak.
- az eladó és az ingatlanügynök kötelezettségei és kötelezettségei. A megállapodás pontosan meghatározza, hogy az ingatlanügynök felsorolja vagy piacra dobja a házát, milyen típusú biztosítást kell fenntartania az ingatlanon, és milyen nyilvánosságra hozatalt kell tennie a vásárlóknak.
ingatlan-közzétételek készítése Missouriban
sok más államtól eltérően Missourinak kevés törvényi követelménye van a közzétételekre vonatkozóan. Az állam megköveteli az eladóktól, hogy tegyék közzé, hogy az ingatlan egy meth lab helyszíne volt-e (Missouri felülvizsgált alapszabálya 442.606), vagy tartalmaz-e szilárd hulladék ártalmatlanító helyet vagy bontási hulladéklerakót (Missouri felülvizsgált alapszabálya 260.213).
ezenkívül az engedéllyel rendelkező ingatlanszakembereknek ” minden olyan káros anyagi tényt nyilvánosságra kell hozniuk, amelyet az engedélyes ténylegesen ismert vagy tudnia kellett volna;” tehát ne számítson ügynöke segítségére a vevő-ügyfelek problémáinak elrejtésében, különösen olyan problémákban, amelyeket az ügynök láthat – vagy maga (Missouri felülvizsgált alapszabálya 339.730).
azonban a common law (által létrehozott Missouri bíróságok) fejlődött, ahol Missouri eladók közzé kell tenniük a vásárlók minden “anyagi látens hibák”, hogy nem látható egy ésszerű vizsgálatot.
annak érdekében, hogy segítse az eladókat a szükséges nyilvánosságra hozatalban, a Missouri Realtors Association közzétételi űrlapot kínál, amely tartalmazza az ingatlan részleteit, beleértve:
- típusú fűtés, szellőztetés, elektromos, vízvezeték, szennyvíz, és egyéb rendszerek, és bármilyen probléma ezekkel a rendszerekkel
- készülékek, berendezések és egyéb elemek szerepelnek az eladó, mint például a mosogatógép, garázs-ajtónyitó, szemetet tömörítő, és világítótestek, és hogy azok üzemképes
- építési és vízelvezető kérdések köze a pincében, tető, és így tovább
- kártevőkkel vagy veszélyes anyagokkal, például termeszekkel, azbeszttel, PCB-kkel vagy penészgombákkal kapcsolatos problémák
- az ingatlanra vonatkozó biztosítási igények
- háziállatok-e vagy sem
- minden felosztási díjat, okirati korlátozást és különleges értékelést, beleértve a jelenlegi vagy korábbi tulajdonosok megsértését.
Ezen túlmenően, ha a ház 1978 előtt épült, meg kell felelnie a szövetségi X. címnek Az ólomalapú festékkel és veszélyekkel kapcsolatos közleményeinek. Lásd az EPA weboldalának vezető közzétételi szakaszát, a részletekért.
a hibák megfelelő nyilvánosságra hozatalának elmulasztása súlyos problémákat okozhat. A csalódott vevő megpróbálhatja érvényteleníteni az eladást, vagy pénzt kérhet a javításokért és/vagy veszteségekért.
mi megy Missouri ajánlatok, Ellenajánlatok és vásárlási megállapodások
valaki, aki egy adott Missouri otthont szeretne vásárolni, írásbeli ajánlatot tesz az eladónak, meghatározva az árat, a javasolt előleget és egyéb feltételeket, beleértve az esetleges eseteket is (olyan feltételek, amelyeknek teljesülniük kell az eladás lezárásához, mint például a vásárlók, akiknek az otthont megvizsgálták, és elégedettek voltak az eredményül kapott jelentéssel, vagy a vásárlók finanszírozása vagy jelenlegi házuk eladása).
elutasíthat egy ajánlatot, elfogadhatja azt, vagy (mint jellemző) válaszolhat a vevő ajánlatára, ellenajánlattal. Az ellenajánlat elfogadja az ajánlati feltételek egy részét vagy többségét, de változtatásokat javasol másoknak, például magasabb árat vagy a Vevő által javasoltnál korábbi záró dátumot.
jogilag kötelező érvényű szerződés akkor jön létre, amikor elfogadja a vevő aláírt végleges ajánlatát (beleegyezik az eredeti ajánlat bármilyen változásába), és értesíti a Vevőt annak elfogadásáról. A tranzakció ezután megy az úgynevezett ” letéti.”
Mi A Letéti?
az Escrow az adásvételi szerződés aláírása és a ház zárása közötti időszak. Ön egy letéti vagy cími ügynököt választ, aki semleges harmadik fél, amely közvetítőként szolgál és felügyeli a folyamatot (egyes esetekben címjelentések készítése, valamint a hitelek feldolgozásának nyomon követése, a vevő esetleges eseményeinek eltávolítása stb.).
a Vevőnek általában sokkal több tennivalója van ebben az időszakban, mint az eladónak. A letéti zárás után a Vevőnek véglegesítenie kell a finanszírozást, el kell távolítania az összes vevőt, értékelnie kell a házat (általában a jelzáloghitelezők megkövetelik), és címbiztosítást kell szereznie—általában meghatározott határidők alatt.
mégis együtt kell működnie olyan dolgokkal, mint az ellenőrzések és az értékelések ütemezése. És ha bármilyen előre nem látható eseményt adott hozzá az adásvételi szerződéshez, például egy olyan feltételt, hogy új házat vásárol, akkor a határidőn belül kell eljárnia.
gyakran felmerülnek olyan kérdések, amelyek tárgyalást igényelnek, például az, hogy ki fizeti az ellenőrzési jelentésben azonosított javítási problémákat. A vevő ragaszkodhat ahhoz, hogy fizessen a hiba kijavításáért vagy csökkentse a vételárat. Ha nem tud elfogadható megállapodást elérni, a vevőnek joga lehet visszalépni az üzletből.
mi történik a Missouri otthonának bezárásakor
a letéti zárás (zárás vagy elszámolás néven ismert) zárásakor Önnek és a Vevőnek teljesítenie kellett volna az adásvételi szerződés összes feltételét. A záráskor (néha a felek találkozója, máskor külön helyszíneken, sőt külön napokon is) minden végleges dokumentumot és pénzt cserélnek a Vevő és az eladó között.
a Vevő fizeti meg a vételárat, és megadja a Vevőnek egy okiratot és egyéb átutalási dokumentumokat, valamint a ház vagy lakás egyértelmű tulajdonjogát. Ön fizeti ki az ingatlanon fennálló kölcsönöket, és jutalékot fizet az ingatlanügynököknek (a tőzsdei megállapodás szerint).
az eladóknak általában nem kell jelen lenniük a Missouri zárásakor, mindaddig, amíg minden költséget megfizetnek és a dokumentumokat aláírják. Jellemzően a vásárlók aláírják a végleges dokumentumokat a címadó cégük vagy letéti ügynökük irodájában, és felveszik a kulcsokat. Ezután a letéti ügynök rögzíti az új okiratot a vevő nevében egy önkormányzati irodában, és a ház hivatalosan az övék.
munka ügyvéddel
egyes Államoktól eltérően Missouri nem követeli meg, hogy az eladók ügyvédet vonjanak be a házeladási ügyletbe. Még akkor is, ha ez nem szükséges, dönthet úgy, hogy a folyamat egy bizonyos pontján ügyvédet vesz igénybe—például a végleges szerződés felülvizsgálatához vagy a részletek lezárásához.
vagy érdemes lehet egy ügyvédi segítséget kidolgozása bérleti szerződés, ha azt tervezi, hogy bérbe a haza vissza hosszabb ideig a ház bezárása után, vagy ha problémák jelennek meg a cím jelentés, mint a zálogjog a tulajdon. És ha eladja otthonát ingatlanügynök nélkül (“tulajdonos által eladó” vagy FSBO), hasznos lehet ügyvédet felvenni a jogi papírmunkához.
Keressen egy tapasztalt ingatlanügyvédet Missouriban.