Rozważania przed sprzedażą domu w Missouri

chociaż kroki związane ze sprzedażą domu są podobne, niezależnie od tego, gdzie mieszkasz, Prawa Nieruchomości Missouri i praktyki są wyjątkowe pod pewnymi względami. Wczesne zapoznanie się z procesem pomoże uniknąć problemów później. Oto przegląd podstaw-od pracy z agentem nieruchomości do dokonywania wymaganych prawem ujawnień do zamknięcia transakcji.

praca z agentem nieruchomości Missouri

większość ludzi sprzedających swój dom w Missouri współpracuje z licencjonowanym brokerem lub agentem nieruchomości. Dobry agent pomoże Ci przygotować i wycenić swój dom, sprzedać go potencjalnym nabywcom, przejrzeć dokumenty zakupu domu, negocjować z nabywcami i pomóc zobaczyć transakcję aż do zamknięcia.

przed zarejestrowaniem się z dowolnym agentem, uzyskaj referencje od innych sprzedawców domów i sprawdź opinie klientów na stronach takich jak Zillow i Trulia. Możesz znaleźć licencjonowanych agentów Nieruchomości Missouri w Missouri Real Estate Commission ’ s Licenseee Search.

po znalezieniu agenta nieruchomości, z którym chcesz pracować, podpiszesz „umowę aukcyjną”, która daje agentowi prawo do obrotu i obsługi sprzedaży Twojego domu. Większość agentów używa standardowych formularzy utworzonych przez ich stanowe lub lokalne Stowarzyszenie Pośredników w obrocie nieruchomościami, takie jak Stowarzyszenie Pośredników w obrocie nieruchomościami Missouri.

umowy notowań zazwyczaj obejmują następujące warunki.

• prowizję, którą zapłacisz ty (sprzedawca). Zazwyczaj prowizja waha się od 5-6% ceny sprzedaży domu, a ostatecznie jest podzielona między agenta nieruchomości i agenta kupującego.
• Typ ogłoszenia. Większość agentów będzie chciała, abyś podpisał wyłączne prawo do sprzedaży oferty, co zobowiązuje Cię do zapłaty prowizji agentowi niezależnie od tego, kto przyprowadzi kupującego. Możliwe są jednak inne ustalenia, takie jak otwarta oferta, w której zgadzasz się zapłacić prowizję dowolnemu agentowi sprowadzającemu kupującego, lub ekskluzywna oferta Agencji, w której zgadzasz się, że twój agent jest jedynym agentem upoważnionym do sprzedaży Twojego domu, ale zapłacisz prowizję tylko wtedy, gdy agent przyprowadzi kupującego (nie, na przykład, jeśli to zrobisz).
• Umowa obejmie określony czas, na przykład 60 do 90 dni.
• cena oferty. Twój agent zaleci odpowiednią cenę sprzedaży, najpierw porównując ceny podobnych domów („comps”), które zostały sprzedane niedawno w najbliższej okolicy, a następnie, w oparciu o jego doświadczenie, zalecając kwotę powyżej lub poniżej rzeczywistej wartości domu, który najbardziej skutecznie przyniesie wysokie oferty. Aby dowiedzieć się, czy agent zaleca odpowiednią cenę, strona internetowa Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w obrocie nieruchomościami jest dobrym źródłem informacji na temat cen domów obecnie na rynku, a strony internetowe, takie jak Zillow i Trulia, dostarczają danych na temat rzeczywistych cen sprzedaży.
• pozycje uwzględnione lub nie uwzględnione w sprzedaży. Na przykład możesz planować pozostawienie wbudowanej zmywarki, która staje się częścią nieruchomości, którą agent jest zakontraktowany do sprzedaży. Lub możesz wykluczyć lodówkę, którą planujesz przenieść do nowego domu, w takim przypadku agent musi o tym wiedzieć i przekazać informacje kupującym.
• obowiązki i obowiązki sprzedawcy i pośrednika w obrocie nieruchomościami. Twoja umowa określi, w jaki sposób agent nieruchomości wymieni lub wprowadzi na rynek twój dom, jaki rodzaj ubezpieczenia musisz utrzymać na nieruchomości i jakie ujawnienia musisz przekazać kupującym.

Dokonywanie ujawnienia nieruchomości w Missouri

w przeciwieństwie do wielu innych stanów, Missouri ma kilka ustawowych wymagań, jeśli chodzi o ujawnienia. Stan wymaga od sprzedawców ujawnienia, czy nieruchomość była miejscem laboratorium mety (Missouri Revised Statutes 442.606) lub zawiera miejsce składowania odpadów stałych lub wysypisko rozbiórki (Missouri Revised Statutes 260.213).

ponadto licencjonowani specjaliści od nieruchomości muszą „ujawnić każdemu klientowi wszystkie niekorzystne fakty materialne rzeczywiście znane lub które powinny być znane przez Licencjobiorcę”; więc nie licz na pomoc swojego agenta w ukrywaniu problemów przed klientami kupującymi, w szczególności problemów, które agent może zobaczyć sam (poprawione statuty Missouri 339.730).

jednak common law (stworzony przez sądy Missouri) rozwinął się do miejsca, w którym sprzedający Missouri muszą ujawnić kupującym wszystkie „ukryte wady materialne”, których nie można zobaczyć w rozsądnym dochodzeniu.

aby pomóc sprzedawcom w dokonaniu niezbędnych ujawnień, Missouri Association of Realtors oferuje formularz ujawnienia, który zawiera szczegóły dotyczące nieruchomości, w tym:

• rodzaj systemów grzewczych, wentylacyjnych, elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych, kanalizacyjnych i innych oraz wszelkie problemy z tymi systemami
• urządzenia, sprzęt i inne elementy zawarte w sprzedaży, takie jak zmywarka, otwieracz do drzwi garażowych, zagęszczarka śmieci i oprawy oświetleniowe oraz to, czy są one sprawne
• kwestie budowlane i drenażowe związane z piwnicą, dachem i tak dalej

problemy ze szkodnikami lub substancjami niebezpiecznymi, takimi jak termity, azbest, PCB lub pleśń

• roszczenia ubezpieczeniowe dotyczące nieruchomości
• czy zwierzęta domowe zostały utrzymane na nieruchomości, a
• wszelkie opłaty za podział, ograniczenia w czynnościach i specjalne oceny, w tym naruszenia przez obecnych lub byłych właścicieli.

ponadto, jeśli twój dom został zbudowany przed 1978 rokiem, musisz przestrzegać federalnego tytułu x ujawnień dotyczących Farb na bazie ołowiu i zagrożeń. Szczegółowe informacje można znaleźć w sekcji ujawnienie leadów na stronie internetowej EPA.

brak odpowiedniego ujawnienia wad może spowodować poważne problemy. Sfrustrowany kupujący może próbować unieważnić sprzedaż lub domagać się odszkodowania pieniężnego za naprawy i/lub straty.

co idzie do Missouri oferty, kontroferty, i Umowy Sprzedaży

ktoś, kto chce kupić konkretny Dom Missouri złoży sprzedawcy pisemną ofertę, określając cenę, proponowaną zaliczkę, i inne warunki, w tym wszelkie nieprzewidziane (warunki, które muszą być spełnione do sprzedaży, aby zamknąć, takich jak Kupujący o domu sprawdzone i jest zadowolony z otrzymanego raportu lub kupujących organizowanie finansowania lub sprzedaży ich obecny dom).

możesz odrzucić ofertę od razu, zaakceptować ją jako, lub (jak to jest bardziej typowe) odpowiedzieć na ofertę kupującego, z kontrofertą. Kontroferta akceptuje niektóre lub Większość warunków oferty, ale sugeruje zmiany innym, takim jak wyższa cena lub data zamknięcia, która jest wcześniejsza niż zaproponował kupujący.

wiążąca prawnie umowa powstaje, gdy zaakceptujesz podpisaną przez kupującego ostateczną ofertę (zgadzając się na wszelkie zmiany w stosunku do pierwotnej oferty) i powiadomisz Kupującego o jej przyjęciu. Transakcja przejdzie do tzw. „escrow”.”

Co To Jest Escrow?

Escrow to okres pomiędzy podpisaniem umowy kupna a zamknięciem domu. Wybierzesz agenta depozytowego lub agenta tytułowego, który jest neutralną stroną trzecią, która służy jako pośrednik i nadzoruje proces (w niektórych przypadkach przygotowując raporty o tytułach, a także monitorując przetwarzanie pożyczek, usuwanie potencjalnych nabywców i tak dalej).

kupujący zazwyczaj ma o wiele więcej do zrobienia w tym okresie czasu niż sprzedawca. Do końca escrow, kupujący będzie musiał sfinalizować finansowanie, usunąć wszystkie nieprzewidziane nabywcy, mieć dom oszacowany (zazwyczaj wymagane przez kredytodawców hipotecznych), i uzyskać ubezpieczenie tytułu-zwykle w ustalonych terminach.

jednak będziesz musiał współpracować z takimi rzeczami, jak planowanie inspekcji i oceny. A jeśli dodałeś jakieś nieprzewidziane okoliczności do umowy kupna, takie jak warunek, że znajdziesz nowy dom do kupienia, musisz działać w tych terminach.

często pojawiają się problemy wymagające negocjacji, takie jak kto zapłaci za problemy naprawcze określone w raporcie z kontroli. Kupujący może domagać się zapłaty za usunięcie wady lub obniżenie ceny zakupu. Jeśli nie możesz osiągnąć akceptowalnego porozumienia, kupujący może mieć prawo do wycofania się z umowy.

co się dzieje po zamknięciu Twojego domu w Missouri

do zamknięcia escrow (znanego jako zamknięcie lub rozliczenie), ty i kupujący powinniście spełnić wszystkie warunki umowy zakupu. Na samym zamknięciu (czasami spotkanie Stron, innym razem prowadzone w oddzielnych miejscach, a nawet w osobne dni) wszystkie ostateczne dokumenty i środki zostaną wymienione między kupującym a sprzedającym.

kupujący płaci Ci cenę zakupu, a Ty dajesz Kupującemu akt własności i inne dokumenty przeniesienia oraz wyraźny tytuł własności do domu lub mieszkania. Spłacasz wszelkie zaległe pożyczki na nieruchomości i płacisz prowizje agentom nieruchomości (zgodnie z umową o aukcji).

Sprzedający zwykle nie muszą być obecni na zamknięciu, o ile wszystkie koszty są opłacone i dokumenty są podpisane. Zazwyczaj kupujący podpiszą ostateczne dokumenty w biurze swojej firmy tytułowej lub agenta escrow i odbiorą klucze. Następnie Agent depozytowy zarejestruje nowy akt w imieniu kupującego w urzędzie samorządowym, a dom jest oficjalnie ich.

praca z prawnikiem

w przeciwieństwie do niektórych stanów Missouri nie wymaga, aby sprzedawcy angażowali prawnika w transakcję sprzedaży domu. Nawet jeśli nie jest to wymagane, możesz zdecydować się na zaangażowanie prawnika w pewnym momencie procesu—na przykład, aby przejrzeć ostateczną umowę lub pomóc w sfinalizowaniu szczegółów.

lub możesz potrzebować pomocy prawnika w przygotowaniu umowy najmu, jeśli planujesz wynająć dom na dłuższy okres czasu po zamknięciu domu lub jeśli pojawią się problemy w raporcie tytułowym, takie jak zastaw na nieruchomości. A jeśli sprzedajesz swój dom bez pośrednika w obrocie nieruchomościami („na sprzedaż przez właściciela” lub FSBO), przydatne może być wynajęcie adwokata, który pomoże w załatwieniu formalności prawnych.

znajdź doświadczonego adwokata nieruchomości w Missouri.